正統派のトランクルーム

一つの計画の中で、一つの固定資産について修理改良をしたときは、修繕費用が20万円未満なら修繕費となる、といったことは知っておいてください。そして修繕か増築かの判断ができにくいときは、支出額が100万円未満であるかまたはその資産の前年度末の取得価額の30%未満であれば、これを修繕費に算入できるのです。
このケースで、名古屋の家主が東京のアパートに契約その他の用事があって上京したときの交通費は、もちろん必要経費です。要するに、ここでは何でもかんでも領収書(資料)を集めておいてくださいということです。
ローン返済が残っているマイホームを他人に貸したとき、どうなるか。ローン支払いの利息部分は必要経費として認められるのです。
実際にマイホームを購入した人なら、ローン返済におりる利息部分がいかに過大であるかがおわかりのことと思います。この場合、利息相当額と家賃を差引きしますと、かえって赤字となるとき、サラリーマンなら給与所得で損益が通算できました。
平成4年度からの改正で損失額と土地における利息相当額のうちいずれか少ない金額は損益通算が出来なくなりました。確定申告で税金が還付されることもあるのです。
ただ支払利息部分が必要経費となるのは、マイホームに他人を入居させた時点からで(実質主義)、たとえば工事に着工し建築中に急に転勤が決まり、その建物を他人に貸す契約をしても、これは必要経費ではなく家屋の取得価額です。家賃収入というのは必要経費を控除した不動産所得であること、建物の一部を貸した場合は、必要経費に算入できる利息部分は、貸した部分についての相当額であることを知っておきましょう。

減価償却は、納税者にとって大きな節税項目であることを、まず知ってください。すなわち減価償却とは、その家屋の取得・新築の価額から毎年、一定の割合で家屋の保持使用のために認められる必要経費です。
その主要なものは修繕費であり、この利用のしかたでかなり税額に差が出るのです。もともと減価償却費の計算には、定額法と定率法があります。
定率法によれば初めは多くの償却費が認められるわけです。しかも一般的にいえば、建物を取得した当初は資金的な無理を重ねていますから、定率法が得策です。
もっとも定率法を選択するときはその届け出を税務署にしなければならず、届け出のないときは「定額法」とされます。会社の土地に建てたわけですから、その関係は「土地貸借」ということです。
こんな場合、とくに中小会社では公私のけじめをつけず地代の支払いもあいまいなままであることが多いのです。この事実があれば税務署は、会社が社長個人に借地権を贈与したものとみなして認定課税をします。
これを避けるためには、やはり権利金や地代をきちんとした形の貸借が望ましいのですが、ここでは「無償返還」のしくみを説明します。これは、会社と社長個人の閣で借地契約書を作成し、その文中に「将来において明け渡すときは、会社に立退料などの要求はせず無償で土地を返還する」との条項を設け、その旨を税務署に届け出るのです。
この手続きをしておけば、右の認定課税はありません。もちろん、そのままでは社長個人の土地の使い得になります。
だから地代を会社に払っていない社長個人には、地代相当額の所得があったものとされてこの分は給与所得に加算され、社長個人の所得税は高くなるしくみになっています。社長個人の土地を会社が借り、会社の資金で建物を建てた場合はどうなるかを考えてみます。
本来ならば社長個人が会社から地代を取ることになります。そしてこの場合も、会社としては前述の「無償返還の届け出」をすれば借地権贈与の認定課税はありません。
問題は地代(庭の手入れなど必要経費は控除する)です。少額の地代なら税金の心配はないかもしれません。
それに、もし社長個人が地代を受け取っていないことが明白であれば、税務署は社長の所得認定をしませんから課税の問題は起きません。こうした操作は、前もって専門の税理士とよく相談すべきだと考えます。

いずれにしても、会社財産と社長個人財産とは明確な区別をしてその有効利用をしなければなりません。賃料収入は年間総計の計算をする土地家屋を貸すと、とくにマンションなど集合住宅では家賃滞納の問題を抱込みがちです。
いままで後払いだった家賃を前払いにしたり、毎月の支払日を月末からお日払いにしたりすると、賃借入側の事情がらみで思わぬ滞納の増加ともなります。不動産を貸し、その総収入額を計算するとき、滞納分はどう処理したらよいでしょうか。
不動産所得についての収入、つまり地代や家賃の収入時期は、契約(文書・口頭)や慣習で支払日をはっきり決めているときは、その支払日右の支払日の定めがないときは、請求をした日あるいは現実の支払いを受けた日となっています。つまり税務上で、収入が確定するのは、実際の受領日に関係なくその年の収入として総計計算されるのです。
未収入の家賃であっても支払日、収入すべき日が到来すれば収入とされます。ただ、こうした賃料収入金額は年単位で合計し「その年に収入すべき金額」とされますから、たとえば翌年1月分の前家賃を１２月に受領してもその年の収入金額にはなりません。
また賃借入の夜逃げなどで賃料の取立てが不能になれば、払ったその分の税金の還付や貸倒損失で必要経費に算入することになります。還付の場合は税務署に「更正請求書」を出して滞納分を算入した確定申告の訂正をしなければなりません。
この場合、滞納賃料が金額的にみて大した額でなければ、泣寝入りも仕方のないところでしょうか。更正の申告は、納付した税金が多過ぎたことに気づいてから申告しますが、その申告は確定申告期限から1年以内となっていることを覚えておいてください。
この更正の請求が認められれば、納め過ぎの税金についての「還付」があるのです。いまの借地借家法では、定期借地権が認められていますが(平成4年8月1日施行)、だからといっても、一度貸した土地はもはや自分の代には戻りません。

つまり「貸した」と「売った」とほとんど同じと考えるべきです。そして税法はこうした実体をとらえて、あまりにも多額の権利金を貸主が土地貸借に際して受け取ったときは、これを売買の形でとらえようとしています。
それでもいまでは、土地を貸したらその当初にかなりの権利金を、それ以後は地代を受け取るのが一般です。ここで注意しなければならないのは、権利金は受け取った額に応じて、貸した当初の年の税金がかなりの額になるということです。
権利金と地代のバランスをどのあたりに求めたらよいかを考えてみます。このポイントは、受け取る権利金を土地の更地価額時価の20%未満にするか、20%を超えるかです。
20%未満、この所得は不動産所得となります。これは権利金を安くする代わりに地代を高くする貸借形態ですが、税額的には高いものになります。
の時点で所有期間が5年を超えている土地のとき、受け取る権利金の10%超ならば「長期譲渡所得」となり、また所有期間が5年未満ならば、「短期譲渡所得」の扱いになります。いずれも分離課税ですが、とくに短期の場合には高い税率がかけられるのです。

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